空き家にはどんな処分方法があるの?「売却」「活用」「解体」という方法

日本全国で空き家が問題になっています。家を欲している人にすぐ売却できればいいのですが、やはり不動産は大きな買い物ですからそう簡単に買い手がつきません。
東京の銀座の一等地ならいざ知らず、同じ東京でも二十三区を離れると空き家問題とは決して無関係ではいられません。東京都の空き家率でさえ11パーセントを超えているという現状です。
既に日本全国、空きテナントや空室を見かける時点で空き家問題とは決して無関係ではないのです。

渋谷や世田谷といった比較的不動産が売れやすい地域でも、この状況がずっと続くというわけではありません。
首都機能の移転が盛んに話し合われています。また、企業の移転話なども聞こえてきますね。地価、そして不動産の売却のしやすさはずっと続くものではありません。だからこそ空き家問題は日本に住む人すべてに関係のある問題として受け止めるべきではないでしょうか。
問題として受け止め、自分がいざ空き家を所有するとなった時にどんなふうに処分するか、どんな処分方法があるか考えておく必要があるのでは?

現実に空き家を所有しているお父さんと息子のB太が、空き家の処分方法について話しています。空き家には一体どんな処分方法があるのでしょうか。

空き家の所有は大変!でも人に簡単にあげることもできない現状

「まさか自分が空き家の所有者になるとはなあ。ニュースで税金が大変とか、家の管理が大変とか、そういう話は見ていたが、どこか他人事だったからなあ。実際に空き家の所有者になると、こんなに困るとは思ってもみなかったよ」
B太
「誰か欲しい人はいないの?」
「うーん。まだ住めるから、『あげる』と言えば欲しがる人もいるのかもしれないが、あげてしまえば贈与税という税金がかかってしまうんだ。贈与税はとても税率が高いから、家のような高額のものを贈与してしまうと、価格の半分以上のお金が税金として課税ということだってあり得る」
B太
「じゃあ売る?」
「お父さんも誰かに売ることを考えた。でも、土地が大きくて残念ながらなかなか買い手がつかないんだ」
B太
「うーん・・・他に空き家を処分する方法はないのかな?」
「空き家はうちにとって大きな負担になっているからなあ。できれば早く処分してしまいたいんだが・・・」

 

空き家の放置はデメリットがいっぱい!特に辛いのが金銭的な負担

空き家を所持し続けると、

  • 固定資産税がかかる
  • 家の維持管理にお金がかかる
  • 家の維持管理をする義務があるから時間も労力もかかる

というデメリットがあります。

もちろん自分の住んでいる家があり、その他に空き家も所持しているということであれば、自分の家の維持管理をし、空き家の維持管理もしなければいけません。

固定資産税も空き家分をおまけしてもらえるということはありません。固定資産税は地方税であり、自治体の大切な収入源です。空き家がもはやぼろぼろで廃屋のようになっていても、きっちり税金は課税されてしまいます。お父さんが「大きな負担」と言っていたのは、まさにこの固定資産税と家の維持管理費用のことです。

空き家は家計負担が大きいので、なるべく早く処分してしまうことが重要なのです。そこで考えたいのが処分方法です。処分方法の基本は「売却」「活用」「解体」の三つです。多くの人が真っ先に処分方法として思い浮かぶのはやはり売却ではないでしょうか。

売却は基本的に不動産屋に媒介してもらうのが一般的です。しかし、不動産屋の他にも、活用を検討すべきところがあるのです。皆さんは「空き家バンク」という名前を耳にしたことはありませんか?

空き家バンクとは?売却したいなら登録の検討を

不動産の売却
B太
「でも、処分するといってもどうするの?買い手がつかないし、人にあげることもできないんでしょ?」
「うーん、お父さんも考えたんだが・・・とりあえず空き家バンクに登録してみた」
B太
「空き家バンク?」
「ああ。やっぱり、なるべく誰かに売ってしまうのがいいと思って、登録して買い手を募集しているんだ」
B太
「へー、空き家バンクか。バンクって、空き家の銀行なの?預けると貯金みたいに利息がつくの?」

確かにバンクは銀行という意味ですが、B太が想像しているようなサービスではありません。

空き家バンクは自治体または自治体から委託を受けた団体が運営する空き家の登録システムです。空き家を売るというと不動産屋という印象があるかもしれませんが、地域それぞれの空き家バンクに登録し売買するという方法もあります。空き家バンクへの登録は無料です。

空き家バンクの特徴は、不動産家では契約を断られるようなぼろぼろの家でも売却できる可能性があることです。また、不動産屋を通して売却するよりも売却値が低めになることも特徴です。
しかし、長年空き家になっていると廃屋化が進み、中にはぼろぼろになってしまっているという家が少なくありません。そんなぼろぼろの家も売却できる可能性があるのが空き家バンクなのです。

現在、古民家のリフォーム、イノベーション、土台の活用などの人気が高まっており、「こんなにぼろぼろでも売却できる?」という古い家も空き家バンクへの登録で売却できてしまうことがあります。もちろん必ず売れるというわけではありませんが、不動産屋の媒介に頼るだけでなく、空き家バンクなどの他選択肢も利用するのがいいでしょう。

B太
「ふうん、『空き家バンク』といっても、銀行みたいに預けて利息が増えるわけではないんだね」
「空き家に利息がついてもなあ。まずお父さんはこの空き家バンクに登録して様子を見ようと思っているんだ。これで売却できれば助かるなあ」
B太
「お金が入るものね。そろそろお父さんの車も買い替えなきゃってお母さんが言っていたし」
「ああ。売却したお金は老後資金や医療費にもできるから、とっても有り難いんだ。だから、空き家を処分するなら、少しでも多くのお金の入る方法で処分したいと思っているよ」

 

空き家を活用するのも一つの手!コンビニや貸事務所へ転用

 

B太
「お金のはいる空き家の処分方法か。ねえ、お父さん、他にはどんな方法があるの?」
「そうだな、他には『空き家の活用』がある」

空き家は必ずしも売却する必要はなく、利用できるあてがあれば活用を検討してしまうのも一つのよい方法です。世の中では実際に空き家を売却という形で処分するのではなく、色々な方法で家主が活用している事例があります。

具体的な事例としては、

  • 事務所として人に貸し出す
  • 賃貸物件にリフォームして貸し出す
  • コンビニエンスストアなどのお店として活用
  • 老人ホームとして活用
  • 駐車場として活用
  • 地域の公民館として利用

といったものがあります。

事例を見ていくと、主に「収益を生む事業として」「貸し出して」活用していることがよくわかります。これらは家主が運営してもいいのですが、不動産活用のプロと相談する形で進めればその分だけリスクを減らすことができます。

空き家での事業は「とにかくお店を開けば儲かる」ということはありません。例えばコンビニエンスストアの経営を、空き家をリフォームする形で検討しているのであれば、周囲の状況や資金をよく考えて「リスク」について把握しておくことも重要になります。せっかく空き家で収益を生み出そうとしても、リスクを甘く見ているとかえって大きなマイナスを生み出すことになってしまうからです。

事業を行うなら、周囲の店にお客を取られてしまって閉店になってしまうリスクや、そもそも立地環境によってお客さんが入らないかもしれないというリスク、そしてコンビニのようなフランチャイズであれば、すぐ近くに同系列のお店ができて競争に負けてしまうというリスクも考えておかなければいけません。

また、商売といった事業を行うなら事業資金が必須です。

何かを始めるためにはとにかくお金が必要になるものです。「お店を出せば儲かるだろうから、そのお金で返済すればいい」という簡単な考えは捨てて、空き屋のリフォームまたは立て替え資金、事業資金の計画を立てましょう。もし事業資金を金融機関の融資に頼るなら、不動産活用のプロの意見を聞きながら、綿密な返済計画を立てておくことも必要になります。

空き家を事業に活用するのはとても有効は方法であり、上手く行けば収益が手に入ります。しかし、同時にデメリットも大きな方法ですので、慎重に決めたい活用方法です。

国土交通省では空き家利用のガイドブックデータを配布しています。こういったデータを参考にするのもいいですね。

 

事業活用はさらに慎重に!空き家の土地も調べよう

B太
「空き家でお金を得る方法って難しいんだね」
「ああ、難しい。お父さんはずっと会社員で事業なんてやったことがないから、いきなり不動産を事業活用なんて言われてもなかなか踏み出せないんだよ。それに、お店や事務所に作り替えるとしても、必ず儲かるとは限らないからね」
B太
「確かにそうだよね。よく同じコンビニがたくさんできて近くの同じコンビニが潰れちゃうことがあるし。学校の側のコンビニもいつの間にかなくなっていたっけ」
「ああ。そういう心配もある。それに、空き家の立地は大切だ。老人ホームにしようと考えても、空き家が細い路地にしか面していないと、車の出入りが大変だろう。入居者が病院に検診に行くとして、路地に老人ホームの車を駐車しっぱなしじゃあ、やっぱり近隣住民から苦情が出るだろうなあ」
B太
「なるほど。土地活用のしかたによってご近所のおじさんやおばさんと仲が悪くなっちゃうこともあるわけだ」

お父さんとB太の会話を補足します。

空き家の事業活用を検討しても、空き家の場所によっては話がスムーズに進まないことがあります。
一つはお父さんとB太の会話にあったように、土地活用によって近隣住民の通用路を塞ぐなどの結果になってしまい、近隣住民から苦情が出る場合。そしてもう一つが、土地活用しようと考えても許可が下りない場合です。

自分のものであれば日本全国どこの土地にどんな建物を建ててもいいと思うかもしれません。
しかし、日本の中には建築に制限がかかっている土地や、処分の制限されている土地があります。前者の代表が第一種低層住居専用地域です。近隣の居住環境を守るため、区域によってできない事業が出てしまい、建物にも制限が出てしまうのです。空き家を取り壊して建て替えし事業に活用しようと思ったら、土地に制限がかかっているためにできなかったということもあり得る話です。

空き家を活用しようという場合は、空き家の土地に制限がかかっていないかなどを調べる必要があります。近隣の調査も怠りなく!

最終的には取り壊し?補助制度も

B太
「もし家が売れないで活用もできなければ、最終的に壊すしかないのかな?」
「最初から解体するという選択肢を選ぶ人も中にはいるぞ」
B太
「でも、空き家を壊すと税金が高くなるっていう話を聞いたけど?」
「その通り。土地の固定資産税などが最大で六倍になるんだ。でも、自治体によっては空き家解体を助けるための制度も整備しているんだよ。例えば文京区では、申請を行うことによって文京区側が家の除去費用を援助し、除去後は区で借り受け、跡地を行政目的で使用するという制度がある」
B太
「家の除去費用を出してくれるんだ。親切だね」
「必ず制度が利用できるわけではなくて、区側の審査があるが、対象になれば空き家の取り壊しを考えている家主には有り難い制度だな」

 

B太
「・・・」
「どうした?」
B太
「色々考えたんだけど、そもそも、空き家にしないようにもっと早くできる対策はないのかな?空き家化を未然に防げるようなサービスとか」
「空き家になる前に空き家にしないことが大切だな。相続対策をしっかりする他に、リバースモーゲージを使う方法もあるぞ」
B太
「リバースモーゲージ?」

唐突に出てきた言葉「リバースモーゲージ」。それは一体どんなサービスなのでしょう?

次回は「リバースモーゲージ」という空き家対策に使えるサービスについて簡単に解説して参ります。

⇒空き家対策は生前にあり?リバースモーゲージとは?

⇒売れない広い土地!!不動産会社も知らない賢い売却方法!

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