売れない広い土地!!不動産会社も知らない賢い売却方法!

不動産の売却

いつもお客様には伝えています!

『住宅地の大きな土地を、個人の方に一括で売却するのは難しいですよ!!』と。。

大きな土地を所有している人の不動産売却あるある!

都内23区、某エリアにお住いのお母様の実家を売却して、お母様の老人ホームの資金に充てたいというご相談をいただきました。

老人ホームの紹介業も行っている当社としては、得意な案件です。

 

参考までに、ご実家の内容についてですが、

  • 場所:都内23区
  • 土地面積:90坪
  • 建物面積:60坪 (築年数が古いため残念ながら価値はありません)
  • エリアの土地坪単価の相場:約250万円

お客様の要望をしっかりと把握し、当社で売却活動をスタートしました。

土地面積が90坪ありましたので、
近隣の坪単価250万円×90坪=2億2500万円で売却活動を始めます。

  • SUUM○
  • アッ○ホーム
  • ホー○ズ
  • YAH○O!不動産

などなどすべてのポータルサイトに掲載!!!

専属専任媒介契約でしたので、上記ポータルサイト以外に不動産業社向けの『レインズ』にももちろん登録!!

*レインズとは??

不動産会社が、売主様から不動産の売却依頼を受けた時に、その不動産情報を登録し、不動産業社間の情報を共有するサイトです。

3種類の媒介契約とは?

*専属専任媒介契約 

  • 依頼した1つの不動産屋との契約で、他の会社には依頼できません。
  • 本人が自分で買い手(友達など)を見つけたときでも、成約してはいけません。
*専任媒介契約 

  • 依頼した1つの不動産屋との契約で、他の会社には依頼することができません。
  • 本人が自分で買い手(友達など)を見つけたときに限り、成約をすることができます。
*一般媒介契約

  • 複数の不動産屋と媒介契約を結べます。

※上記いずれの方法でも、契約期間は3カ月間となっています。
 こちらから申し出ることにより、延長することが出来ます

万全の態勢で売却活動をスタートです。

  • 1ヶ月目・・・・・・お問い合わせ無し
  • 2ヶ月目・・・・・・お問い合わせ1件(ヒヤカシ・・)
問い合わせが無いので、価格を2億円に変更しましょう!
  • 3ヶ月目・・・・・・お問い合わせ1件(ヒヤカシ・・)
  • 4ヶ月目・・・・・・お問い合わせ無し
ん~お問い合わせが全然ありませんね、、、
2億円の土地を借入で購入できる人は、最低でも年収が3500万円は必要です・・・・
年収が1000万円以上の人口が1%以下のこの日本で・・・・
では、再度価格を1億8000万円に変更しましょう!!

ある日、一件のお問い合わせが

買取業社
当社、不動産の買取会社ですが、御社が広告掲載している○○の土地を1億3000万円で買いたいのですが、買わせて頂けませんでしょうか?
価格を下げたばかりなので、少し様子をみさせて下さい。
買取業社
わかりました。価格が下がる事があれば教えて下さい!! ガチャ

個人の方に一括で売却する事は難しいので、当社と提携している買取会社7社にアイミツをお願いしてみることに。

1週間後、7社の見積もりが揃いました。

7社の中の最高金額は・・・・1億6000万円です。

その後も、個人の方からの問い合わせも有りませんでしたので、最終的には、買取会社に1億6000万円での売却となりました。

当初、“2億2500万円”でスタートした物件が“1億6000万円”に
相場の金額で売却したはずなのに、なんか損した印象ですよね。

『残念、買い叩かれましたね。。。』と思われる方もいるかと思いますが、実はこれ、大きな土地を所有している方の一般的な売却の流れなのです。

当初2億2500万円で売却をスタートしましたが、個人の方に一括で売れる可能性はほとんどないと思っていました。
だって、長年不動産業界で働いていれば、一般の住宅地の土地に2億円を出せるお客様がいないことは分かっています。*都内のお金持ちの方が住むエリアは別ですが。

大きな土地の一括売却は、
相場が2億2500万円の土地でも1億6000万円で売らなけれ売れません。
どこの不動産屋に行っても、これが現実です。
覚えておいて頂きたいのは、買取会社への売却価格の相場は物件相場の7割~8割です。

『買取会社は儲かりますね~』と思われた方!!

そんなことも無いのです。涙
買取る為には、『登記費用・金融機関への手数料・仲介手数料』などの費用がかかり、また、土地を分筆(土地を分割)して売却するので、測量費用もかかります。
売れなかった場合のリスクもあるので、相場の7割くらいで買わないと採算が合わないのです。

個人の方が土地を分筆(分割)して、複数の人に売却する方法は?

業社への売却が相場より安くなるのであれば、個人で土地を分筆(分割)して売ればよいじゃないか!!

そう思われた方はとても賢いですが、、残念です。

これは、私が不動産業界に入ってから、今までずっと疑問に思っていることなのですが、、、、

『個人の方が、自分の土地を分筆(分割)してそれぞれ売却する事は出来ないのです……』
みなさん、なぜだと思いますか?

私には理由が分かりません。笑

土地を分割して複数回売ることができれば、売主にとってお得なように思えますよね。
しかし、これは法律上、個人ではできないことなのです。
所有する土地を不特定多数の相手に反復継続して分けて売ることは、宅地建物取引業にあたり、宅建免許を持った人にしか行うことができません。

基本的な考え方として、

  • 個人が営利目的で不動産の売却をしてはいけない!
  • 買主を保護する為!(何のために仲介会社がいるのか・・笑)

みたいですが、

都庁や区役所に確認をしても、『宅建業法で決められています』とのことで、答えは得られません。

自分の土地を売却して利益を出すことは、自由な気がしますが、法律で決まっているのであれば、泣き寝入りです。

これは、個人の地主にとって、宅建業法の残念な仕組みと言えます。
でも、あきらめないでください!!!!

“不特定多数の人”に“反復継続して分けて売る”事がだめであれば、

  • 特定の人に、反復継続して分けて売る事は可能なのでしょうか?
  • 不特定多数の人に一括で売却する事は可能なのでしょうか?

ここがポイントです!!!

広い土地を売却するとき、こんな売り方があります!

大きな土地は資産価値があるものの、その広さゆえ売りにくく損をしてしまうのも事実。そこで新しい解決策が登場しています。それは、「直接移転売買(第3者の為の契約です)」というもの。
この方法は、これまでであれば仲介業者が得ていた利益や無駄な登記費用などの経費をコストカットすることで、土地所有者と購入者をよりダイレクトにつなぐ仕組みです。

従来であれば、土地所有者は買い手のつかない広めの土地を買取業者に一括で売却していました。
買取業者は、その土地を分譲販売することで利益を得ていたわけです。

しかし、「直接移転売買」では、土地所有者から個人の買主へと、直接所有権や登記が移転する仕組みが可能になります。
これにより余分なコスト(仲介手数料&登記費用等)を省くことができ、土地所有者への利益還元にもつながるのです。

なんだか言葉にすると難しいですね!
簡単に言うと、この方法を使えば、高く売る事ができます。

所有する土地が少しでも高く売れるように、こういった新しい仕組みを知っておくと安心です。

さまざまな選択肢を検討してみることをおすすめします!!!

お悩みごとは無料相談をどうぞ!!

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